V důsledku vývoje není evidence budov v katastru nemovitostí úplně jednoduchá. Na problém je třeba se podívat z několika hledisek. Tím prvním bude pohled technický. Definici budovy poskytuje § 2 písm. l) zákona č. 256/2013 Sb. (katastrální zákon):
budovou je nadzemní stavba spojená se zemí pevným základem, která je prostorově soustředěna a navenek převážně uzavřena obvodovými stěnami a střešní konstrukcí
Budovou tedy nejsou podzemní stavby, přístřešky a altány, stavby bez pevných základů, popř. stavby spočívající na jiné stavbě. Z hlediska způsobu využití se do katastru zapisují rodinné domy, bytové domy, stavby pro rodinnou rekreaci (chaty), administrativní budovy, budovy pro výrobu, budovy občanské vybavenosti (školy, nemocnice, kostely, divadla) a další. Může se jednat o budovy, kterým se přiděluje číslo popisné, číslo evidenční i budovy, kterým se nepřiděluje.
Budova jako součást pozemku
Od 1.1.2014 jsou budovy obecně součástí pozemku. Tato tzv. superficiální zásada vyplývá z § 506 zákona č. 89/2012 Sb. (občanský zákoník). Existují však výjimky, kvůli kterým se budova součástí pozemku nestala. Jedná se o případy, kdy:
- stavba vznikla jako věc v právním smyslu do 31.12.2013 a k 1.1.2014 se nestala součástí pozemku (např. z důvodu odlišného vlastnictví pozemku a stavby, zápisu rozdílných věcných práv k pozemku a stavbě apod. – § 3055 a 3060 občanského zákoníku)
- stavba vznikla jako věc v právním smyslu po 31.12.2013 na cizím pozemku na základě věcného práva nebo smlouvy uzavřené před 31.12.2013
- stavba je součástí liniové stavby nebo obdobného předmětu zasahujícího do více pozemků (§ 509 občanského zákoníku)
- stavba je dočasná (§ 506 občanského zákoníku)
- nadzemní části podzemní stavby se samostatným účelovým určením (např. metro) splňují definici budovy, přičemž podzemní část je převážnou částí z hlediska obestavěného prostoru (§ 498 občanského zákoníku)
Z hlediska způsobu evidence v katastru se budovy, které nejsou součástí pozemku, evidují jako samostatné nemovitosti. Z tohoto důvodu je také nutné je správně označovat v listinách, které mají být podkladem pro zápis práv do katastru. Tj. číslem popisným nebo evidenčním, číslem pozemku na kterém je postavena a katastrálním územím. V případě budov, kterým se číslo popisné nebo evidenční nepřiděluje i způsobem využití (např. garáž). Údaje o budovách, které jsou součástí pozemku, se evidují v rámci údajů o pozemku.
Budova hlavní, budova vedlejší, drobná stavba
Na pozemku je možné evidovat vždy pouze jednu budovu hlavní. Pokud na stejném pozemku existuje další budova, která je užívána současně s ní a plní doplňkovou funkci, jedná se o budovu vedlejší. Taková budova se v katastru eviduje pouze zákresem v katastrální mapě (jako tzv. další prvek polohopisu), nejsou k ní zapsány žádné další údaje a nelze s ní samostatně nakládat. Aby mohla být vedlejší budova zakreslena do katastrální mapy, nesmí se jednat o drobnou stavbu. Drobná stavba je definována v § 2 písm. m) katastrálního zákona:
drobnou stavbou stavba s jedním nadzemním podlažím, pokud její zastavěná plocha nepřesahuje 16 m2 a výška 4,5 m, která plní doplňkovou funkci ke stavbě hlavní, a stavba na pozemcích určených k plnění funkcí lesa, sloužící k zajišťování provozu lesních školek nebo k provozování myslivosti, pokud její zastavěná plocha nepřesahuje 30 m2 a výška 5 m; za drobnou stavbu se nepovažuje stavba garáže, skladu hořlavin a výbušnin, stavba pro civilní ochranu, požární ochranu, stavba uranového průmyslu a jaderného zařízení, sklad a skládka nebezpečných odpadů a stavba vodního díla
Drobné stavby se v katastru neevidují vůbec. Je třeba si ale uvědomit, že evidenci v katastru podléhají stavby, které sice rozměrově odpovídají drobné stavbě, ale neplní doplňkovou funkci ke stavbě hlavní. Příkladem může být chata v zahrádkářské kolonii, která bude evidována jako stavba hlavní.
Příklad – rodinný dům a vedlejší stavba
Celý pozemek má být v tomto případě evidován s druhem zastavěná plocha a nádvoří (více v článku Zastavěná plocha v katastru nemovitostí).
Na pozemku se nachází stavba rodinného domu (objekt A), která je součástí pozemku a je budovou hlavní. V údajích o pozemku v katastru budou uvedeny i údaje o této budově, např. číslo popisné. Dále se zde nachází garáž (objekt B) plnící doplňkovou funkci k rodinnému domu. Jedná se o vedlejší stavbu, která bude pouze zakreslena v katastrální mapě. Nikde nebude uvedeno, že se jedná o garáž. V zadní části pozemku se potom nachází sklad zahradní techniky (objekt C). Tato stavba plní doplňkovou funkci ke stavbě hlavní a nedosahuje zastavěné plochy 16 m2 a výšky 4,5 m. Jedná se proto o drobnou stavbu a nebude zakreslena ani v katastrální mapě.
Rozestavěné budovy
Od 1.1.2014 se do katastru nezapisují rozestavěné stavby. Stále jsou však evidovány ty, které byly zapsány před tímto datem a vlastník dosud neohlásil změnu stavby na dokončenou.
Další stavby, které nejsou budovami
Kromě budov se v katastru nemovitostí evidují obdobným způsobem také vodní díla (hráze, jezy, vodní elektrárny, odkaliště). Další stavby se evidují pouze jako druh nebo způsob využití pozemku. Např. železnice se eviduje jako druh pozemku ostatní plocha se způsobem využití dráha. Obdobně silniční stavby se evidují se způsobem využití ostatní komunikace, silnice nebo dálnice. Mosty a propustky jsou pouze zakresleny v katastrální mapě jako další prvky polohopisu.
HLAVNÍ BODY:
- budovou může být pouze nadzemní stavba, která je se zemí spojena pevným základem, je prostorově soustředěna a uzavřena střešní konstrukcí
- budovy jsou od 1.1.2014 součástí pozemku až na určité výjimky
- na pozemku se může nacházet vždy pouze jedna budova hlavní; další doplňkové budovy jsou budovami vedlejšími
