Při zaměření stavby může být zjištěno, že z části přesahuje do pozemku jiného vlastníka. Takové zjištění musí být odborně podloženo a zohledňovat vlastnosti katastrální mapy (více též v článcích o přesnosti katastrální mapy, hranicích pozemků a vytyčení hranic). Pokud je potvrzeno, že budova zasahuje do sousedního pozemku, existuje několik možných příčin. Např. to, že při projektování nevycházel projektant ze skutečného rozměru pozemku v terénu, ale pouze z rozměru parcely v katastrální mapě. Dále to může být způsobeno chybným vytyčením hranice před zahájením stavby, popř. úplnou absencí vytyčení.

Přesah do cizího pozemku je nevyhovující stav, který může mít za následek dodatečné finanční náklady, vést ke sporům, popř. až k nařízení odstranění části stavby. Možných řešení tohoto problému je několik:

• zápis budovy z části na cizím pozemku
• aplikace institutu přestavku
• majetkoprávní vypořádání
• aplikace institutu vydržení

1. Zápis budovy z části na cizím pozemku

Tímto postupem dojde k zápisu budovy do katastru, ale vztah k pozemku pod přesahující částí zůstává nedořešen. Jedná se pouze o provizorní řešení.

Příklad:

Ve schématu je znázorněna nová budova, která částečně zasahuje do pozemku jiného vlastníka parcelní č. 27/1. V geometrickém plánu bude přesah označen novým parcelním číslem 27/2. Zápis do katastru proběhne na ohlášení vlastníka budovy. Kromě standardních náležitostí pro zápis budovy je třeba navíc doložit prohlášení vlastníků všech pozemků, na kterých se stavba nachází podle § 30 odst. 4 vyhlášky č. 357/2013 Sb. Tím vlastníci prohlásí, že stavba se nachází převážnou částí z hlediska obestavěného prostoru (nebo z hlediska funkčního) na pozemku parc. č. 26/1. Pozemek parc. č. 27/2 zůstane ve vlastnictví původního vlastníka (tj. vlastníka pozemku parc. č. 27/1), pouze se u něj změní druh pozemku na zastavěnou plochu a dojde k vyznačení budovy.

V některých případech není možné určit pozemek, na kterém se nachází převážná část stavby. V takovém případě se budova stane součástí toho pozemku, o kterém vlastníci všech dotčených pozemků podle § 30 odst. 4 katastrální vyhlášky prohlásí, že se má stavba stát jeho součástí.

2. Přestavek

Přestavek je institut definovaný v § 1087 zákona č. 89/2012 Sb. (občanský zákoník). Aplikací přestavku se část pozemku pod stavbou přesahující na cizí pozemek stane za náhradu majetkem vlastníka stavby. Aby k tomu mohlo dojít, musí být splněno několik podmínek:

• musí se jednat o trvalou stavbu zřízenou na vlastním pozemku
• do cizího pozemku může zasahovat jen malou částí (bývá uváděno do 10 % rozlohy stavby)
• zřizovatel stavby musí být v dobré víře, že staví na vlastním pozemku

Aby mohl být zřizovatel stavby v dobré víře, že staví na vlastním pozemku, musí postupovat s obvyklou mírou opatrnosti. Tj. rozhodně by si měl nechat hranici pozemku před stavbou vytyčit. Dále může být podstatné i to, zda vlastník sousedního pozemku v průběhu stavby nějak jednal a zřizovatele stavby upozornil na zásah do jeho pozemku.

Občanský zákoník rovněž stanovuje, že vlastníkovi pozemku přísluší za přestavkem zastavěnou část náhrada ve výši obvyklé ceny (tj. takové, která byla dosažena při prodeji obdobného pozemku v obvyklém obchodním styku).

Zápis do katastru se provádí vkladem, jelikož se jedná o změnu vlastnického práva. Vkladovou listinou bude souhlasné prohlášení o nabytí vlastnického práva přestavkem s náležitostmi podle § 66 odst. 2 katastrální vyhlášky sepsané mezi vlastníkem stavby a vlastníkem pozemku zastavěného přestavkem, jehož součástí bude geometrický plán na vyznačení budovy. Souhlasné prohlášení musí obsahovat údaje nasvědčující splnění výše uvedených zákonných podmínek.

V případě, že mezi vlastníky nedojde ke shodě na existenci přestavku, lze se obrátit na soud. Do katastru se potom v případě úspěchu žaloby přestavek zapíše na základě rozhodnutí soudu.

3. Majetkoprávní vypořádání

V případě, že nejsou splněny podmínky pro aplikaci přestavku, je nutné situaci řešit právním jednáním. Typicky se bude jednat o odkoupení pozemku pod přesahující částí stavby. Zde už nejsou žádná omezení z hlediska velikosti zastavěné části cizího pozemku.

Zápis do katastru bude opět prováděn vkladem. Vkladovou listinou bude kupní smlouva (popř. směnná, darovací…), jejíž součástí bude geometrický plán.

4. Vydržení

Institut vydržení včetně podmínek, za kterých je možné ho využít, je blíže popsán v článku Vydržení v souvislosti s nemovitostmi. Zde uveďme, že ho lze aplikovat i na část pozemku zastavěného stavbou. Zásadní je dobrá víra vlastníka stavby, že jím užívaná část sousedního pozemku je jeho vlastnictvím. Na rozdíl od přestavku zde neexistuje povinnost hradit sousedovi kompenzaci za pozbytí vlastnického práva.

Vydržení se do katastru zapíše vkladem. Vkladovou listinou bude souhlasné prohlášení o vydržení mezi vlastníkem stavby a vlastníkem sousedního pozemku s náležitostmi podle § 66 odst. 2 katastrální vyhlášky, popř. rozhodnutí soudu.

Shrnutí

Stavba zasahující do cizího pozemku je poměrně komplikovaný problém. Je třeba zvolit řešení, které bude přijatelné pro obě strany a navíc budou naplněny zákonné podmínky pro jeho aplikaci. Pro přehlednost si rozdíly uveďme v tabulce:

HLAVNÍ BODY:

• při zaměření může být zjištěn přesah budovy do sousedního pozemku
  
• z hlediska zápisu do katastru existuje několik možných řešení: zápis budovy z části na cizím pozemku, přestavek, majetkoprávní vypořádání, vydržení