V době vysokých cen nemovitostí představují mobilní domy, známé také jako mobilheimy, jednu z alternativních cest k vlastnickému bydlení. V tomto článku se zaměříme na to, v jakých případech podléhají zápisu do katastru. Budeme se zabývat pouze mobilními domy, které jsou stavbou ve smyslu stavebního zákona a nejedná se o vozidla podle silničního zákona.

Mobilní domy z pohledu stavebního práva

Mobilní domy jsou výrobkem plnícím funkci stavby podle § 5 stavebního zákona (zákon č. 283/2021 Sb.). Musí proto na ně být nahlíženo jako na stavby, přičemž není podstatné zda jsou na místo dopraveny jako celek, nebo po částech a na místě smontovány. Mobilní domy musí splňovat podmínky pro stavby, což znamená, že musí splňovat technické požadavky a být v souladu s územně plánovací dokumentací, odpovídat architektonickým hodnotám v území, a také splňovat podmínky mechanické odolnosti a stability, požární bezpečnosti, hygieny, úspory energie a tepla​​. Podle ustálené judikatury je nejpodstatnějším charakteristickým znakem výrobku plnícího funkci stavby (a ostatně i stavby samotné) primárně jeho účel a sekundárně skutečnost, že jde o výrobek umístěný na určitém místě trvale nebo dlouhodobě.

Stavební zákon rozlišuje 4 kategorie staveb: drobné, jednoduché, vyhrazené a ostatní. Mobilní domy mohou spadat do kategorie drobných staveb při splnění následujících podmínek podle přílohy č. 1 stavebního zákona:

• jedná se o stavbu, včetně základové konstrukce, do 55 m² zastavěné plochy a do 4 m výšky na pozemku, který je určen rozhodnutím o povolení záměru, územním plánem s prvky regulačního plánu nebo regulačním plánem pro způsob využití jako plochy rekreace, která je umisťována v odstupové vzdálenosti od hranic pozemků nejméně 2 m a plocha části pozemku schopného vsakovat dešťové vody po jejím umístění bude nejméně 50 % z celkové plochy pozemku,
• jedná se o stavbu do 40 m² zastavěné plochy a do 5 m výšky s nejvýše jedním nadzemním podlažím, na pozemku rodinného domu nebo stavby pro rodinnou rekreaci, která souvisí s bydlením nebo rodinnou rekreací, a nejde o stavbu pro podnikatelskou činnost, která je umisťována v odstupové vzdálenosti od hranic pozemků nejméně 2 m a plocha části pozemku schopného vsakovat dešťové vody po jejím umístění bude nejméně 50 % z celkové plochy pozemku rodinného domu nebo stavby pro rodinnou rekreaci,
• jedná se o stavbu do 40 m² zastavěné plochy a do 5 m výšky s nejvýše jedním nadzemním podlažím, na pozemku, který je určen rozhodnutím o povolení záměru, územním plánem s prvky regulačního plánu nebo regulačním plánem pro způsob využití jako zahrádkářská osada, a nejde o stavbu pro bydlení, pro rodinnou rekreaci a pro podnikatelskou činnost, která je umisťována v odstupové vzdálenosti od hranic pozemků nejméně 2 m a plocha části pozemku schopného vsakovat dešťové vody po jejím umístění bude nejméně 50 % z celkové plochy pozemku

Drobné stavby nevyžadují povolení a nejsou tedy předmětem projednání se stavebním úřadem. Při jejich provedení je pouze nutné splnit hmotněprávní požadavky na výstavbu stanovené nově v obecné rovině stavebním zákonem.

V ostatní případech se bude jednat o jednoduchou stavbu podle přílohy č. 2 stavebního zákona. Jednoduché stavby vyžadují povolení stavebního úřadu.

Mobilní stavby a katastr

Ne všechny stavby jsou předmětem zápisu do katastru (více též v článku o budovách v katastru nemovitostí). Zápisu do katastru podléhají mobilní stavby splňující definici budovy podle § 2 písm. l) zákona č. 256/2013 Sb. (katastrální zákon):

pro účely tohoto zákona se rozumí budovou nadzemní stavba spojená se zemí pevným základem, která je prostorově soustředěna a navenek převážně uzavřena obvodovými stěnami a střešní konstrukcí,

Ze své podstaty mobilní stavby splňují podmínku prostorové soustředěnosti, uzavření obvodovými stěnami a střešní konstrukcí. Rozhodující tedy je, zda se jedná o stavbu spojenou se zemí pevným základem. Podle rozsudku Ústavního soudu čj. I. ÚS 483/01 ze dne 6. května 2003 je „spojení se zemí pevným základem“ možno stručně charakterizovat tak, že „věc nesmí být oddělitelná od země, aniž by došlo k porušení věci. Pevné spojení věci se zemí musí být zároveň takové, aby bylo schopno odolat zejména účinkům přírodních vlivů dané lokality na věc a  účinkům vlastního působení věci. Z hlediska stavebního je pevný základ základovou prostorovou konstrukcí geometricky a fyzikálně
jednoznačně vymezenou a definovanou, a to pro konkrétní stavební objekt, v konkrétní lokalitě a v konkrétních vnitřních a vnějších podmínkách“.

Podmínky tak bude splňovat základová deska nebo základové pasy, ke kterým bude stavba pevně připojena. Pokud bude základ tvořen jen upraveným terénem, štěrkovou vrstvou nebo volně položenými panely, nebude taková konstrukce naplňovat podmínky katastrálního zákona a taková stavba se do katastru nemovitostí zapisovat nebude.

Pokud se ale taková stavba, která není spojena se zemí pevným základem nachází např. na zemědělském pozemku, může tato změna podléhat ohlášení do katastru z důvodu změny druhu pozemku. V takovém případě by bylo třeba předložit odnětí ze zemědělského půdního fondu a geometrický plán na oddělení části pozemku pod stavbou s druhem ostatní plocha a způsobem využití jiná plocha.

A co daň z nemovitosti?

Předmětem daně ze staveb a jednotek je podle § 7 odst. 1 zákona č. 338/1992 Sb. (o dani z nemovitých věcí) mimo jiné budova podle katastrálního zákona. Tedy pokud stavba splňuje výše uvedenou definici budovy, zapisuje se do katastru a rovněž je potom předmětem daně ze staveb a jednotek.

HLAVNÍ BODY:

• mobilní domy jsou výrobkem plnícím funkci stavby; jsou na ně kladeny obdobné požadavky jako na stavby
  
• z pohledu stavebního zákona se jedná o stavby drobné nebo stavby jednoduché, které vyžadují povolení
• do katastru se jako budovy zapisují pouze stavby pevně spojené se zemí základovou konstrukcí