Jedním z druhů pozemků evidovaných v katastru nemovitostí je zastavěná plocha a nádvoří. Často bývá mylně chápán jako pozemek pod stavbou a bývá i takto v rozporu se situací v terénu vymezen v katastrální mapě. Jedná se o typický nesoulad, který řeší katastrální úřady při revizi katastru. Do zastavěné plochy je třeba zahrnout kromě vlastního pozemku pod stavbou i funkčně související plochy sloužící k užívání této stavby. Definice druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří vychází z přílohy č. 1 vyhlášky č. 357/2013 Sb. (katastrální vyhláška). Jedná se o pozemek na němž je:
budova včetně nádvoří (tj. části zastavěného stavebního pozemku obsahující dvůr, vjezd, drobné stavby, bazén, zatravněné plochy, okrasné záhony a jiné přiléhající plochy, které slouží k lepšímu užívání stavby), vyjma skleníku, který je v katastru evidován jako budova, postaveného na zemědělském nebo lesním pozemku, a vyjma budovy postavené na lesním pozemku a budovy evidované na pozemku vodní plocha
Příklady zastavěné plochy u rodinného domu
Typicky jsou v případě rodinných domů přiléhající plochy odpovídající této definici nesprávně evidovány s druhem pozemku zahrada.
Příklad č. 1:
Na pozemku se nachází rodinný dům a dále plochy sloužící pro jeho užívání: zpevněné plochy, okrasné záhony a trávník, bazén, přístřešky a drobná stavba. V tomto případě má být celý pozemek evidován s druhem zastavěná plocha a nádvoří. Stavba rodinného domu bude potom zakreslena svým obvodem jako tzv. další prvek polohopisu.
Příklad č. 2:
Na pozemku se nachází rodinný dům, zpevněné plochy, bazén, drobná stavba a okrasné záhony. Dále je ucelená část pozemku užívána jako zahrada. V tomto případě má správně být evidována část jako zastavěná plocha a nádvoří a část jako zahrada. Určení hranice mezi těmito druhy pozemku závisí na posouzení přímo v terénu při vyhotovování geometrického plánu. Stavba rodinného domu bude opět znázorněna jako další prvek polohopisu.
Jak dosáhnout správného zápisu?
Druh pozemku je údaj, který se do katastru zapisuje zejména na ohlášení vlastníka. Pokud dojde k jeho změně, je vlastník povinen tuto skutečnost podle § 37 odst. odst. 1 písm. d) zákona č. 256/2013 Sb. (katastrální zákon) ohlásit katastrálnímu úřadu. Typicky může dojít k následujícím případům:
- Po dokončení se zapisuje stavba do katastru nemovitostí. Ve většině případů lze vymezit i rozsah zastavěné plochy, případně ji oddělit od zahrady. Správné vymezení by mělo vyplynout z geometrického plánu.
- Pokud je stavba již zapsaná v katastru a zastavěná plocha není správně vymezena podle skutečnosti v terénu, je možné provést změnu na základě ohlášení vlastníka. Lze využít formulář Ohlášení změny údajů o pozemku, ve kterém je možné prohlásit v souladu s § 30 odst. 4 katastrální vyhlášky, že změna již byla v terénu provedena (v takovém případě musí být podpis vlastníka úředně ověřen). Pokud má dojít k oddělení pouze části pozemku, je třeba i geometrický plán.
- Protože se jedná o nesoulad mezi skutečností v terénu a zápisem v katastru, katastrální úřady tuto změnu řeší při revizi katastru. Po projednání s vlastníkem proto provedou zápis z moci úřední. Zpravidla se bude jednat o sloučení pozemku pod budovou s přiléhajícím pozemkem (nesprávně vedeným s druhem pozemku zahrada, popř. orná půda). Pokud se bude jednat pouze o část přiléhajícího pozemku, bude vlastník vyzván k předložení geometrického plánu.
Souvislost se stavebním zákonem
Stavební zákon definuje pojem zastavěný stavební pozemek:
zastavěným stavebním pozemkem pozemek evidovaný v katastru nemovitostí jako stavební parcela a další pozemkové parcely zpravidla pod společným oplocením, tvořící souvislý celek s obytnými a hospodářskými budovami
Z definice vyplývá, že tento pojem zahrnuje jak samotnou zastavěnou plochu, tak i související pozemkové parcely užívané společně s budovou. Ve výše uvedeném příkladu č. 2 by tedy zastavěný stavební pozemek tvořila zastavěná plocha a zahrada. Důsledkem je mimo jiné to, že ke stavebním záměrům na nezastavěné části zastavěného stavebního pozemku, dosud vedeným jako zemědělský pozemek (zahrada, orná půda atd.), není třeba souhlasu orgánu ochrany zemědělského půdního fondu podle zákona č. 334/1992 Sb.
HLAVNÍ BODY:
- druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří zahrnuje i plochy funkčně související s budovou (zpevněné plochy, drobné stavby, bazény, okrasné a zatravněné plochy)
- změna druhu pozemku podléhá ohlašovací povinnosti vlastníka podle katastrálního zákona
